Radíme: Oplatí sa vymeniť starú hypotéku za novú?

Novela zákona o úveroch na bývanie umožňuje výhodnejšie splatiť hypotekárny úver, získať lepšie podmienky pri jeho splácaní alebo zmeniť banku. Má u vás zmysel vymeniť starú hypotéku za novú?

1fotka
Refinancovanie hypotéky nemusí byť výhodné pre každého. Či sa vám to oplatí, alebo nie, to zistíte jedine tak, že si v bankách dáte vypracovať ponuky hypotekárnych úverov. Autor: Profimedia

Radí: odborníčka na osobné financie Andrea Straková

Menej za splatenie

Novela zákona o úveroch na bývanie prináša niekoľko zásadných zmien. Najvýznamnejšia z nich súvisí so znížením poplatku za predčasné splatenie hypotéky na 1 percento zo zostatku úveru, a to aj počas obdobia fixácie úrokovej sadzby. Doteraz bol poplatok za predčasné splatenie okolo 5 percent. Napríklad pri úvere 45-tisíc eur bude aktuálny poplatok za predčasné splatenie 450 eur.

Klienti bánk budú mať podľa zákona možnosť splatiť bez poplatku raz ročne 20 percent zo zostávajúcej istiny úveru. Banky budú mať po novom povinnosť zverejňovať údaj o ročnej percentuálnej miere nákladov (RPMN), ktorý najlepšie odzrkadľuje celkové preplatenie úveru. Tento údaj sa doteraz povinne uvádzal iba pri spotrebiteľských úveroch.

S čím treba počítať

Refinancovanie hypotéky nemusí byť výhodné pre každého. Či sa vám to oplatí, alebo nie, to zistíte jedine tak, že si v bankách dáte vypracovať ponuky hypotekárnych úverov. A či o refinancovaní vôbec máte uvažovať, zistíte aj pomocou refinančnej kalkulačky, ktorú nájdete na stránkach lepsiuver.sk alebo financnykompas.sk.

Po zadaní základných parametrov (výška zostatku hypotéky, súčasný úrok a zostávajúce obdobie splácania hypotéky) kalkulačka vyhodnotí, či sa refinancovať oplatí a akú úsporu môžete získať. Vždy však treba počítať s rôznymi poplatkami, ako je poplatok za poskytnutie úveru, za vyčíslenie dlhu v starej banke, za znalecký posudok, za vklad do katastra nehnuteľností. Pri porovnávaní konkrétnych ponúk z bánk treba zvážiť obdobie do konca fixácie a prípadný nový úrok. Je dôležité vyčísliť, či je úspora vychádzajúca zo zníženého úroku v konečnom dôsledku nižšia ako náklady spojené s refinancovaním.

Oslovte svoju banku

Najskôr by ste mali kontaktovať svoju domácu banku a predebatovať s ňou novú úrokovú sadzbu. Usporí sa nielen hromada času, ale zjednoduší sa administratíva spojená so zmenou banky. Refinancovaním môžete získať nižšiu úrokovú sadzbu, teda aj nižšiu splátku, zároveň vám umožní zlúčenie viacerých záväzkov do jedného úveru, no na druhej strane prináša riziko, že nižší úrok na hypotéke prevýšia poplatky za ďalšie služby, napríklad poplatok za vedenie účtu, prípadne spracovateľský poplatok, ak sa banky rozhodnú zaviesť ho aj pri samotných refinančných úveroch.

Rozhodnutie neodkladajte

Novelizácia zákona, aktuálna situácia a zverejnené kampane bánk naznačujú, že s rozhodnutím netreba otáľať. Úrokové sadzby sú totiž v súčasnosti na historických minimách a v nasledujúcom období hrozí, že narastú pod vplyvom refinančnej vlny, ktorá spôsobí zvýšené náklady bánk. Nezabúdajte ani na sprísňujúce sa kritériá Národnej banky Slovenska, ktoré sa odrážajú na pomere výšky úveru a hodnoty nehnuteľnosti (LTV). Získanie úveru na bývanie s vyšším percentom financovania bude čoraz zložitejšie.

Výhody a nevýhody

Plusy

  • Získate výhodnejšiu úrokovú sadzbu, teda budete mať nižšiu splátku a ostane vám viac prostriedkov na tvorbu rezerv, investovanie alebo sporenie na dôchodok.
  • Môžete zlúčiť viac záväzkov do jedného úveru, čím optimalizujete výdavky
  • Vďaka nižšiemu poplatku získate flexibilitu. Môže nastať situácia, že budete vyplácať úver alebo predávať nehnuteľnosť. Nižší poplatok vtedy znamená obrovskú výhodu.
  • Vo väčšine prípadov nepotrebujete nový znalecký posudok.

Mínusy

  • Zníženie úrokových sadzieb môže mať vplyv na opätovné zavedenie spracovateľských poplatkov aj pri refinančných úveroch.
  • Hoci získate nižší úrok na hypotéke, v novej banke môžete mať účet s vyšším poplatkom, prípadne celkovo drahšie služby, ak je lepšia sadzba spojená s kúpou viacerých produktov.
  • Pri LTV (pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti) nad 90 percent banky zvyšujú úrokové sadzby o prirážky v rozpätí od 0,5 percenta do 2 percent.
  • Upravený zákon vyvolá vyššiu migráciu klientov, na čo v horizonte niekoľkých mesiacov môžu banky reagovať zvýšením úrokových sadzieb.
  • Ak úsporu z novej úrokovej sadzby nevyužijete efektívne a zvýšite si ňou spotrebné výdavky, v budúcnosti sa úrokové sadzby môžu zvýšiť a nebudete vládať splácať úver.

Prečítajte si aj o tom, čo je to Home Staging

 
Autor: BÁJEČNÁ ŽENA/Jana BROŽÍKOVÁ


Najčítanejšie
 

Pekné Bývanie

 

Vaše hniezdočko

Pridať vlastné foto
16fotiek

Februárové Vaše Hniezdočko: Kúpeľne našich čitateľov vás inšpirujú! (2. časť)

27.02.2017
16fotiek

Februárové Vaše Hniezdočko: Kúpeľne našich čitateľov vás inšpirujú! (1. časť)

21.02.2017
9fotiek

Novembrové Vaše Hniezdočko: Navštívte kuchyne našich čitateľov!

01.12.2016