Plánujete kúpu nehnuteľnosti? Zorientujte sa a buďte ostražití

Kúpa bytu či domu nie je lacná záležitosť. Aby sa vám to v budúcnosti nekomplikovalo, ostražitosť je na mieste.

8fotiek
V kúpnej zmluve musí byť podrobne špecifikovaná kúpna cena a podmienky jej splatenia. Autor: archív firiem

Pred kúpou absolvujte jednu obhliadku aj s odborníkom so stavebným vzdelaním, ktorý posúdi technický stav budovy. Navyše poradí, čo potrebuje nutnú rekonštrukciu. Pomôže odpovedať aj na otázku, či sa vám kúpa oplatí z finančného hľadiska.

No nezabudnite skontrolovať aj obsah energetického certifikátu, a to nielen pri starších bytoch či domoch, ale i pri novostavbách. Získate tým prehľad, koľko vás bude stáť jeho prevádzka. Hoci v praxi to tak nie je, spotreba energií by mala byť dôležité kritérium pri rozhodovaní pri kúpe. Veď keď kupujete spotrebič, automaticky pozeráte na cenu aj na spotrebu. Prečo tak nespraviť aj pri dome či byte? Pri certifikácii sa hodnotí spotreba energie na vykurovanie, chladenie, vetranie, prípravu teplej vody a osvetlenie. Budovy v triede A sú najúspornejšie.

Preverená identita

Nestačí preklepnúť nehnuteľnosť, overte si aj to, či je predávajúci naozaj oprávnený nehnuteľnosť predávať. Keď predávajúci žije v manželskom zväzku, musí to byť jeho výlučné vlastníctvo. Ak nie, kúpnu zmluvu musia podpísať obidvaja manželia.

Nehnuteľnosť môže predávať aj iná osoba ako vlastník, ak sa nechá zastupovať zástupcom na základe plnomocenstva. Podpis predávajúceho na tomto dokumente však musí byť úradne osvedčený.

List vlastníctva skontrolujete na stránke katasterportal.sk. Všímajte si aj časť o ťarchách, kde sa evidujú vecné bremená, záložné či predkupné práva, ktoré obmedzujú vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou. Prípadná plomba znamená, že prebieha konanie týkajúce sa nehnuteľnosti, napríklad prevod vlastníctva. Ak kupujete dom, zaujímajte sa aj komu patrí príjazdová cesta. Ak nie je verejná, jej majiteľ vám nemusí umožniť prechod cez ňu.

Automatické záväzky

Pri kúpe bytu v staršom bytovom dome sa informujte, či bola jeho rekonštrukcia financovaná cez úver. Ak si úver bralo spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov respektíve ho vybavovalo bytové družstvo v zastúpení vlastníkov, záväzky predávajúceho za túto pôžičku automaticky prechádzajú na kupujúceho. Dlžníkom v banke totiž nie je bývalý ani nový majiteľ ale spoločenstvo vlastníkov respektíve bytové družstvo v zastúpení vlastníkov. S kúpou bytu však treba pristúpiť k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov respektíve k zmluve o výkone správy. Prechádza teda na vás aj príslušná splátka za úver podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu.

Nezabudnite zistiť aj to, či pôvodný vlastník nedlží na zálohových platbách. Na príslušný katastrálny odbor totiž treba doručiť spolu s návrhom na vklad do katastra nehnuteľnosti aj prehlásenie správcu, že na byte nie sú nedoplatky.

Rýchlejšie je drahšie

Za návrh na vklad povolený do 30 dní sa platí 66 eur, v skrátenej lehote do 15 dní 266 eur. Ak pred podaním návrhu na vklad oznámite zamýšľaný návrh na vklad na stránke katasterportal.sk ušetríte 15 eur. Keby ste si to premysleli a nepodáte návrh na vklad do 90 dní, oznámenie sa vymaže z evidencie. Ak podáte návrh na vklad elektronicky so zaručeným elektronickým podpisom, usporíte na správnych poplatkoch až polovicu. Všetky prílohy však musia byť v elektronickej forme, teda opatrené zaručeným elektronickým podpisom s časovou pečiatkou. V opačnom prípade nemáte nárok na znížený správny poplatok. Katastrálny odbor vám doručí rozhodnutie o povolení vkladu, nový list vlastníctva si zadovážite za poplatok. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až zápisom vkladu do katastra nehnuteľnosti a nie podpisom kúpnej zmluvy.

Stavte na istotu

Najbezpečnejší spôsob odovzdávania kúpnej ceny je notárska úschova. O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára. V notárskej zápisnici sa určia aj podmienky, kedy môže notár vydať kúpnu cenu predávajúcemu. Najvýhodnejšie je dohodnúť sa tak, že predávajúci dostane peniaze až po predložení listu vlastníctva, kde figuruje ako nový vlastník alebo rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu. Odmenu notára ovplyvňuje kúpna cena.

Poplatok za zriadenie notárskej úschovy sa určí podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 31/1993 Z. z. o odmenách a náhradách notárov v znení neskorších predpisov. Podobne ako notárska úschova funguje aj advokátska. Alternatíva je využiť bankovú záruku, pri ktorej sa blokujú peňažné prostriedky na účte a vyplatia sa predávajúcemu až po splnení vopred dohodnutých podmienok. Poplatok za bankovú záruku nájdete v sadzobníku jednotlivých peňažných ústavov. Aj vtedy ak kúpu financujete úverom je možné uplatniť spomínané postupy.

Buďte ostražití, ak predávajúci žiada úhradu celej kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy a nesúhlasí s vinkuláciou u notára, advokáta respektíve v banke. Kompromisom je zloženie zálohy. Pozor si dajte aj v prípade, keď je kúpna cena oveľa nižšia ako pri porovnateľných nehnuteľnostiach v danej lokalite.

Pekné Bývanie radí:
List vlastníctva si overte aj v tom prípade, ak ide o kúpu sprostredkovanú realitnou kanceláriou.

TIP Pekného Bývania:

Vyhovuje vám lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza? Nemusí to tak ostať navždy. Nie je na škodu oboznámiť sa pred kúpou aj s územným plánom obce alebo mesta.

Inzerát len s certifikátom

  • Pri predaji nehnuteľnosti formou inzerátu, nezabudnite uviesť aj ukazovateľ energetickej hospodárnosti, ktorú nájdete v  energetickom certifikáte. Táto povinnosť vyplýva zo zákona č. 555/2005 o energetickej hospodárnosti budov v znení neskorších predpisov. Pokuta za nesplnenie je až do 2 000 eur. Ak tento údaj zabudne zverejniť realitná kancelária, pri uložení pokuty, môžete náhradu vymáhať od nej.
  • Ak bývate v bytovom dome so spoločným systémom vykurovania, ktorý musí mať zo zákona energetický certifikát, tento dokument uchováva správca. Platný energetický štítok nájdete v priestore budovy na mieste prístupnom všetkým užívateľom.
  • Energetický certifikát treba odovzdať novému vlastníkovi.
  • Viac informácií o energetickom certifikáte získate na stránke byvajusporne.sk, ktorú prevádzkuje Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky.
  • Využite home staging

    • S predajom nehnuteľnosti pomôže takzvaný home staging, teda úprava interiéru pred predajom alebo prenájmom. V zahraničí je táto služba veľmi populárna. Nielen že zvýši kúpnu cenu ale ani príliš nezaťaží rozpočet a urýchli predaj.
    • Konzultant vás navštívi a prejde s vami všetky miestnosti. Poradí, čo a ako upraviť tak aby interiér najviac vyhovoval všeobecnému vkusu.
    • Nie jedno ani to, akými fotografiami prezentujete vašu nehnuteľnosť na realitnom trhu. Aby zaujala, priestory musia byť minimálne upratané.
    • Foto: Archív firiem

      Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti a čo by mala obsahovať zmluva čítajte na www.lepsiebyvanie.sk

     
    Autor: Pekné Bývanie/ Zlatica Vargová
    Fotogaléria
    Plánujete kúpu nehnuteľnosti? Zorientujte sa a buďte ostražitíPlánujete kúpu nehnuteľnosti? Zorientujte sa a buďte ostražitíPlánujete kúpu nehnuteľnosti? Zorientujte sa a buďte ostražitíPlánujete kúpu nehnuteľnosti? Zorientujte sa a buďte ostražití
     
    8fotiek
    FocusMedia
    VIDEO Pekné Bývanie


    Čítajte tiež
     

    Vaše hniezdočko

    Pridať vlastné foto
    16fotiek

    Februárové Vaše Hniezdočko: Kúpeľne našich čitateľov vás inšpirujú! (2. časť)

    27.02.2017
    16fotiek

    Februárové Vaše Hniezdočko: Kúpeľne našich čitateľov vás inšpirujú! (1. časť)

    21.02.2017
    9fotiek

    Novembrové Vaše Hniezdočko: Navštívte kuchyne našich čitateľov!

    01.12.2016
     
    Plánujete kúpu nehnuteľnosti? Zorientujte sa a buďte ostražití
    Pekné Bývanie/ Zlatica Vargová